您当前的位置:首页 > 房产 > 资讯

租房ABS“保利1号”拆解:双层基金对接10家项目公司

住房租赁市场改革带给资产证券化(ABS)业务的想象空间正逐步化为现实。

  前不久,国内首单租赁住房REITs(房地产信托投资基金)——“中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称保利1号)”的过审与出炉,引发市场高度关注。

  记者独家获得该项目的说明书显示,该项目总额度不超过50亿元,一期发行额约为16.76亿元。

  同时,保利1号涉及多方机构共同合作参与,并采用“专项计划+私募基金”的形式持有项目公司股权、债权及物业资产。此外,记者获悉,该项目还安排了不少于十项增信措施来确保计划安全性。

  业内人士认为,该结构通过专项计划+私募基金+项目公司的方式进行物业持有,也为未来项目公募化退出留下了空间。事实上,有关REITs的相关监管框架也正在被广泛讨论,一旦相关制度落地,保利1号及其他私募REITs项目也将拥有上市的可能。

租房ABS“保利1号”拆解:双层基金对接10家项目公司

图片来源于网络

 覆盖10区域

  作为首单租赁住房REITs产品,保利1号的结构与此前部分类REITs计划仍有相似之处。

  记者获得的说明书显示,保利1号采取双基金,即设立资产支持专项计划募集资金,向已设立的私募基金注资,再由私募基金受让相关项目公司的债权、股权并发放相应的委托贷款。

  相比传统ABS项目,由于保利1号结构层级较多,其参与方角色也更加多样化,其中包含中联前源担任的总协调人和财务顾问、中联国新担任的基金管理人、前海开源资管担任的计划管理人以及保利瑞驰担任的联席总协调人。

  事实上,此前不少涉及租金类项目均为“类REITs”,而非REITs。记者根据Wind数据统计发现,截至11月7日的近一年来,市场共有23单类REITs产品发行,涉及总金额为566.56亿元。

  在部分买方人士看来,由于国内尚无明确的REITs监管规则及定义标准,因而保利1号属于REITs还是类REITs仍然存在争议;但其通过私募基金持有项目公司,的确实现了还款来源基于底层资产的整体化。

  “其实这个项目诸多细节还是和不少类REITs比较像的,”11月7日,一位接近保利1号项目的买方机构人士表示,“市场将其认为REITs,可能在于其还款来源是物业资产的整体现金流,不单是租金收益或收益权;我个人更倾向于它介于REITs和类REITs之间。”

  “储架发行还是能够看出管理层对租赁住房项目的制度支持,”11月7日,华北一家上市券商ABS业务负责人表示,“另外之所以成为REITs,主要还是和底层资产为项目股权及物业,以及基金化的方式来运作有关。”

  “许多地方和成熟市场的REITs有所不同,原始权益人(保利地产)仍然是有优先回购权的。”该负责人指出。

  在该项目问世后,亦有部分市场人士担忧,在当前租售比不断降低的大中城市,该项目如何利用租金来完成对优先级利息的偿付。

  据说明书披露,上述私募基金完成募集后,其所收购并投放信贷的项目公司大多位于二线城市,包括大连、长沙(2家)、重庆、北京、成都、陕西、沈阳、天津、广州等地。

  “项目很多分布在二线城市,租售比相对可观,同样更分散的分布也降低了风险集中度,”11月7日,一位接近保利地产人士认为,“也不能以粗放租赁模式下的租售比来预判,因为主要资产是保利自持的租赁住房,通过品牌化的经营也能够提升租金。”

 来源:  编辑:滚动新闻编辑组

  • 微笑
  • 流汗
  • 难过
  • 羡慕
  • 愤怒
  • 流泪
相关新闻