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这就是压垮中国房价的最后的稻草!

过去18年,中国房地产市场狂飙猛进,是经济证券化周期、国际资本加速流入周期以及中国经济快速增长周期叠加作用的结果,而不仅仅是地方政府和开发商的共谋。

习主席的一句"房子是用来住的",意味深长。这不仅是在说房子不是用来炒的,更是在说房子也不应该是用来抢学校、抢医院、抢配套的。因此在打击炒房团的同时,还需要同步松开绑定在房子上的这些"附加属性",房价才有可能得到真正的控制。房子,是用来住的…一声长叹。

北上广深齐跌,有人质疑

这几天,统计局一份数据在网上炸锅了。根据统计显示,北上广多城房价集体下跌,并且不仅是跌了,比例还不少。不过这份消息一传出,立刻就有网友指出这个不太符合事实。

朋友圈有网友说:"难道统计局做这份表格的人,自己不买房吗?"

这些吐槽标志着,房地产阵痛依然在刺激国人敏感的神经。新年伊始,国家领导人一句:"房子是用来住的。"温暖人心,这句话的潜台词是国家要通过政策调控来打击楼市投机和抑制资产泡沫了。

资产泡沫,好熟悉的一个词,也是寄生在中国房地产的一个词。

金德尔伯格曾出过一本书《疯狂》,它在历史和国际的视角分析了人类历史上几乎所有重要的金融投机事件,并对其背后的逻辑进行了全面的分析。

他一方面强调了金融危机都有相似特点,那就是表现为"首先是资产价格的不断上涨";另一方面,贯穿全书的一个观点是投机狂热和恐慌是由信贷供给的顺周期变化导致的。

经济状况好时,信贷供给快速增加;反之亦然。这对于讨论当下中国的房地产价格,具有重要的借鉴意义。因为无论是信贷,还是汇率,都是影响中国房价的最关键因素。

上世纪70年代以来,很多经历过信贷泡沫的国家都受到资本流入困扰。大量的流动性需要找到出口,热钱流入导致本币升值,又导致资产价格上升,大量的资金不断进入房地产等市场,"要在列车开动前上车"成了很多人的共同选择,从而导致资产价格的叠加暴涨。但是,一旦信贷泡沫破灭,房价就会暴跌,本币贬值,资本外逃。这样的剧情,在过去近半个世纪中不断的在日本、东南亚、墨西哥等国家相继上演。

稻草之一:资本流出和人民币贬值

信贷泡沫导致资产价格泡沫,每一轮房地产泡沫都有信贷投放过度的影子。

而且更重要的是,各国资产泡沫背后还有关联:日本房地产泡沫破灭之后,国际资本流入了东南亚、墨西哥,导致了亚洲金融危机和墨西哥危机;而1997年亚洲金融危机之后,资金又流入了美国,导致了美国股市泡沫。低成本、大规模的跨国资金流动,以及持续不断的外部冲击事件,正是当前世界经济的突出特点。资本泡沫驱动资金流入,资金流入更加加速泡沫形成,这正是资金与资产泡沫间的实质联系。"

对于中国房地产而言,金德尔伯格观点的价值在于,给我们提供了一个思考中国房价的国际和金融大周期的视角。过去18年,中国房地产市场狂飙猛进,是经济证券化周期、国际资本加速流入周期以及中国经济快速增长周期叠加作用的结果,而不仅仅是地方政府和开发商的共谋。这可以视为过去18年中国房价飙涨的根本原因,而快速的城镇化又使得住房的真实需求处在一个饥渴期。

另一方面,当信贷周期结束,资本流出,本币贬值的时候,资产价格的破灭就成了必然的结果。仔细思考这里面的逻辑,目前,中国房地产面临的就是信贷开始被动紧缩的情况下,资本流出导致人民币贬值,房价面临极大的向下的压力。如果不能从历史的教训中吸取应对之策,很有可能引发系统性风险。

2017年房地产最大的压力不是来自政策的调控,或者说,不仅仅是来自政策。我们过去反复强调,中央经济工作会议强调要防止"房地产大起大落",主要是担心出现"大落",维持2017年房地产市场的稳定是确保中国经济稳定的关键。"保房价,还是保汇率"是个伪问题,恰恰是因为房价出现了泡沫化的趋势,才导致资本避险流出。就此而言,压倒中国房地产的稻草有很多,有政策,有市场,有民生呼吁……还有,别忘了,是资本流出。

对于极不确定的2017年的中国经济而言,确保房地产的稳定很重要,这意味着,管理层要在汇率政策以及货币政策的选择上需要极高的智慧。也许功夫真的在诗外。

稻草之二:资源的公平分配

我们前文提到了一个情况,很多网友反映调控之下有些楼盘还是卖得好,怎么调控越紧,有时候房价却涨得越快呢?

纵观这几年的宏观政策,我们不难发现,即便多重调控政策下,房子的价格却还在一路飙升,这到底是为什么呢?

首先,我们来看看前年的"史上最严的宏观调控政策",当时为了打击炒房,北京推出了房子购买不满5年,增加评估价格20%的交易税。

也就是说,炒房团如果频繁地买房,那么无利可图。此消息一出,楼市当即冰冷,交易额直线下跌。然而,记得吗?没过几天它又火爆了起来。

为什么呢?因为房子拥有者把这20%的税转嫁到购房者头上了。比如一套房子过去只要300万,现在加上20%税,那么就是360万。所以,卖房者直接把房子加到360万。

过去只卖300万,5年后,涨到了340万元。卖方称,这价格合适,总比你买不满5年房子好,还能省20万呢。结果一翻年,北京房价涨幅接近40%,一时间楼市买方市场哀鸿一片。而北上广一涨价,其它省会、二线城市自然也涨。

(房价像坐了火箭)

在周小平看来,这个打击房价的投机行为的"好政策",之所以反而推高了房价,其根本原因还是在于经济集中和资源分配不平衡造成的刚需异常集中。

正如人人都说"色字头上一把刀",可见了美女人人都想泡。人人都说钱不是好东西,可是,看到赚钱的机会都会打破头往上挤。需求是最根本的市场价格定价手。炒房团固然可恶,但如果不是住房需求过于集中,炒房团卖给谁?

一个超级巨星开演唱会,门票自然有黄牛党去卖,可如果是一个不入流的歌手开演唱会,别说黄牛党,就是白送别人都不要。而目前中国5个一线和准一线城市简直是楼市大明星。这5个城市分别是:北京、上海、广州、深圳、天津。

一线城市意味着什么?意味着更多就业岗位、医疗资源、教育资源、赚钱机会、公共设施、政府配套服务、社会治安,以及更公平的法制环境。

人往高处走,水往低处流。资源多的地方竞争自然激烈。

房子本身不值钱,钢筋水泥本身造价低,因此,房子贵就是贵在其所处的地理位置上,人们购买房子的价格绝对不是来自于钢筋水泥,而是购买了位置挑选权,这份选择权将直接决定下一代的生活品质和阶级属性,因此其争夺必然激烈。

换句话说,房子价格争夺的本质不是在争夺房子,而是在争夺生存环境。因为,如果买家想要购买的仅仅是房子的"住"的话,买家就应该涌去三四线城市而不是涌向北上广深。比如在云南、贵州等地,有许多自然环境不输加拿大,但房价却低至3000元/㎡的县城,居住功能比北上广深好多了,但还是卖不了多高。

(在中国有许多四季如春,鸟语花香的地方,房子居住功能强大,但房价却很低迷)

因此计算我们就不难看出,如果人们购买房子的需求仅仅是出于"居住功能"的话,那么中国房子的售价也就5000/平米多点。而目前高出来的部分房价,则是用于绑定在房子身上的其它附加属性购买。

那么,一线城市房价暴涨的附加属性有哪些呢?会不会和工资收入水平的因素有关呢?比如是否是因为北上广工资更高,所以房价也跟着水涨船高呢?这也不对。北上广目前房子均价在7万,很多三四线城市房价却在3000~5000左右。难道中国的工资收入差距真的这么大吗?当然不是。根据统计,目前北京人均收入在6600元,成都4400元,而三四线城市在2000元左右。

按照工资收入标准来算,假设北京房子6.6万元/㎡,那么成都就应该是4.4万元/㎡,三四线城市则应该是2万元/㎡才对。但实际却并不是如此。

按照北上广人均收入和平均房价,一个人需要工作11个月才能购买1㎡,需要100年不吃不喝才能买得起100㎡。

按照成都人均收入和平均房价,一个人需要工作4个半月才能购买1㎡。也就是说,一年不吃不喝买得起大约3㎡。需要33年不吃不喝才能买得起100㎡。

按照三四线城市的人均收入和平均房价,一个人工作2个月就能购买1平米房子。也就是说,一年不吃不喝买得起6平米。只需16.6年不吃不喝就能买得起100平米。

(房价收入比,不合理)

这样说起来,岂不是在小县城工作和买房生活还划算?

因为在北京需要按揭100年(活不了那么久),在成都按揭33年还勉强凑合。在小县城按揭10年就清了,这就轻松了。因此,工资收入水平和房价之间有关联,但不大。

分析到这一步,房价暴涨的真正因数就呼之欲出了。那就是房子绑定了太多不属于居住功能的其它附加功能!比如教育资源,在我们小时候的教育资源分配相对公平从地方学校的优秀教师,到大牌学校的高材生,由国家统一部署统一分配。

当时入学条件也户籍限制,但靠分数,而不是靠房子。但随着经济发展,教育资源越来越向大城市集中,这就造成了教育资源分配不公平。因此很多家长为了让孩子获得更好教育,就不惜一切代价去大城市买房。

目前,不仅是小学教育资源往大城市集中,高等学府更是往大城市集中。坊间流传的笑话是,在北京考上北大清华的考生,放在地方上连个二本都上不了。这虽然是网络上夸张的段子,但是依然折射着这种严重资源分配不公平下的世态炎凉。

因此,真正助推大城市的房价的是绑定在房子身上的额外附加属性。学区房、低学分录取线等等,因为有这些隐含在房价身上,用金钱来度量未来的不公平设置,所以房价才会一涨再涨。最终大部分房子价格超出了居住意义的本身。

想到这里,不由得有些感伤。难道教育不应该是以人为本吗?难道教育部不应该择优录取吗?难道谁去更好的学校不应该是由考生资质决定吗?是从什么时候开始,这一切都要由房地产来决定了呢?社会资源和政府配套服务什么时候从"以人为本",变成"以房为本"了呢?

习主席一句"房子是用来住的",意味深长。这不仅是在说房子不是用来炒的,更是在说房子也不应该是用来抢学校、抢医院、抢配套的。因此在打击炒房团的同时,还需要同步松开绑定在房子上的这些"附加属性",房价才有可能得到真正的控制。房子,是用来住的…一声长叹。

 

黔讯网 来源:item.btime.com  编辑:滚动新闻编辑组

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