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老旧小区改造的“志强模式”

1月9日,海淀区志强北园,修整一新的小区,停车位都画上了白线。新京报记者 浦峰 摄

在北京,“老旧小区”指1990年前建成的住宅楼房。数据显示,达到该“楼龄”的住宅,北京目前有大约3000万平方米。

位于海淀区的志强北园,是北京老旧小区的一个缩影。30多栋楼房自上世纪70年代末陆续建起,它们见证了城市变迁,也渐渐成为非首都功能堆积的角落。

和众多老旧小区类似,在此前政府的治理改造中,出台了政策、投入了资金,志强北园却依然成为“难啃”的骨头。

在市人大常委会的推动下,志强北园在改造中,思路上以疏解非居民服务功能为突破口;工作方式上,政府和居民共议需求;腾退出的空间,还成为了引进社会投资的新场地。

今年,老旧小区的综合整治行动已纳入北京“疏解整治促提升”十大专项行动内容,“志强模式”也有望向北京更多老旧小区延伸。它的背后,是政府部门由包办一切的“主人”,向社会共治的“主持人”的角色转变。

  “70后”小区的旧貌与新颜

上世纪70年代末80年代初,多个单位在北二环外“小西天”一带,集中建造了一批产权房,具体位置东至新外大街,南至文慧园路,西至文慧园互通,北至军委机关事务管理总局。

这里被统称为“志强北园”,30余年来,小区囊括了10个院落,34栋楼房,居民2410户,常住人口5328人,住区单位有中影公司、中国电影资料馆、西城华联公司、星火小学、明天幼稚园等。

1月9日,这片楼房砖红色搭配乳白色的外漆因“规模效应”而格外显眼,翻新的外墙漆是老楼翻新的一种证明。

其内也是“五脏俱全”——小学、幼儿园、社区便利店、活动广场,乃至房屋维修站一应俱全。部分楼对面用鲜亮的白漆画出了停车位的范围和编号,入口处还有电子杆和摄像头,为进小区的车辆拍照计时。

从表面上看,年过三十的志强北园路面干净,垃圾桶边无杂物溢出,草地树木整齐,车辆停放有序,互不影响。

仅在一年半之前的2015年6月,小区内还是违建犬牙交错:有17栋楼房在开发时没有为一层住户设计和建设阳台,导致居民入住后纷纷自行搭建各式“阳台”,违建相互攀比挤占的结果,是大量公共空间被蚕食。

“那可是乱了套了”,2000年就在志强北园社区居委会工作的刘庆红,如今已是居委会党组书记、居委会主任,她记得那时也是违建“兴起”的年代,“过去十几年里大家都盖违建,慢慢小区里就是一片脏乱差。”

她记得有一栋违建盖出了100多平米,“居民还盖出了个二层楼,曾经在里面卖烤翅”。

再加上小区长期无封闭围墙、无门岗、无电子防盗装置、无路灯照明等情况,以及物业管理的缺失,志强北园的生活就像陷入了恶性循环。

最直观的体现是房价,刘庆红记得,2015年3月,这一北二环边上可算得“寸土寸金”的小区,一套三居室还卖不到300万。

  老旧小区改造为何“骨头难啃”?

变化始于2015年6月,刘庆红用了第二个“乱了套了”形容当时情景——居民有人嘲讽,有人观望,更有人反对,曾经盖出知名烤翅店的住户,还是“钉子户”之一。

志强北园的整体改造便是从首层违建拆除起步,“违章建筑多”,刘庆红说,共有97家涉及153户,居民工作非常难做,“启动后,每天都有三四十人来提意见”。

市人大常委会曾就此多次进行现场调研和督办,市人大代表、市人大城建环保委员会委员郭要斌说,调研中发现,居民工作难做、改造意愿不强,是老旧小区改造过程中遇到的问题,其背后更深刻的原因是与居民沟通不畅,小区面貌改观不明显。

“老旧小区改造,最关键的是让居民通过改造得到实惠”,他说,居住在老旧小区里的都是北京市最普通的老百姓,这些老职工、老市民的经济收入相对较低,尤其是一些离退休较早的老同志,收入上没有能力改善自己的居住环境或者购置新房,只能一直住在老旧小区里,“政府不出钱改善,他们很难改善自己的居住环境。”

2013年,志强北园成为了市人大常委会主任杜德印的联络点,他曾多次前往社区了解有关情况,与居民面对面了解他们的需求,并总结为“大家是在家坐拥千万资产,出门面临诸多不便”。

在具体工作中,志强北园居委会和北太平庄街道,乃至政府有关部门工作人员多次进行入户调查,反复布置动员,对不配合拆违的居民,宁愿放弃休息时间也要入户做工作。拆违时也先从“公家”下手,刘庆红说,最先拆除的是居委会自建的7个车棚和锅炉房边的“公家”平房,之后再耐心跟居民解释做工作。

逐渐,居民从最初的不理解、不配合,到部分居民主动先拆自家违建,保障了拆违工作顺利进行。经过多方努力,志强北园拆除了全部340处7261平方米违建。

就这样,志强北区150多户违建,在2015年10月9日至20日的11天里,完成了拆除工作,啃下了整块硬骨头。

  老旧小区改造不仅仅是“拆违建”

为小区做完减法,关键是如何做加法。

考虑到一层住户集中反映的没有阳台,政府投入3000多万元,为具备条件的17栋楼152户一层住户统一加建了与楼上齐平的阳台。之后的腾退空间内,新建了7个自行车棚,3500平方米绿地和7100平方米的沥青混凝土道路;考虑到原本居民爱去的乒乓球场地略显简陋,社区为其加装了护网防止球乱飞,铺上了塑胶地面。

2016年,志强北园在社区改造的基础上,对社区内五处3594平方米地下空间进行了清理整治,疏解外来人口1215人,并利用腾退空间引进了休闲娱乐、文化教育、游泳健身等。

“你能想象,一个30多年的老旧小区里,有现代化的游泳池嘛?”刘庆红说,这是由产权单位引进外埠机构入驻,通过会员制为居民提供低价服务,“一年1200元,不限次数。”

困扰多数老旧小区的物业管理难题也得到破解,2016年3月,这里实现了卫生和停车的专项物业管理,采取的方式是物业公司免费服务半年“试用”,让居民体验的方式,同时逐步转变老居民没有物业收费意识的局面,目前全小区已经有390多辆汽车登记,缴费比例在80%到90%之间。

如今的志强北园,已不再是往日的“脏乱差”,据刘庆红统计,改造后的一年内,有大约30户原本将房屋出租的住户回流,“毕竟这里交通更方便”,而房价更是翻了一番,如今均价已在8万到9万之间,“改造前卖房的都可后悔了!”

  “志强模式”中的社会资本运用

就这样一步步地拆除、腾退空间改善,居民看到了实实在在的变化,接下来的各种改造就有了基础。

杜德印指出,志强北园改造正是顺应了居民对增强公共服务功能的期盼,带领大家在改造中实现了利益“放小得大”的升级。同时,有效发挥了在辖区内统筹协调解决各类公共服务、管理和安全事项的作用,在街道层面实现了相关政策、资金、资源的整合利用,为创新城市治理方式、加强城市精细化管理、治理城市病提供了新的思路和经验。

过程中还转变了传统的行政运行方式,把腾退空间作为引进社会投资和支持社会组织发育的资本,在满足居家养老、休闲健身、停车服务等基本公共服务中,与企业合理分担成本,并支持其在部分高端服务和满足个性化需求中获取合理利润。

这只是一个起步。刘庆红说,小区还面临着停车位有限的问题,她计划继续把现在锅炉房约2000平方米的区域腾退,规划建设一个立体停车场,“即使盖不了立体的(停车场),地面的也能解决四五十辆车”。

就这样从减法开始,志强北园的改造模式中,为腾退后的空间对症下药,“定点清除”问题,就像为一只生了病的麻雀做手术,先切除病灶再逐步恢复功能,最终不仅实现了“五脏俱全”,而且“五脏”俱优。

修炼大面儿上的“外功”,还要练“内功”,刘庆红去年底当选了区人大代表,她准备提个建议,“老楼外面都干净了,得顾顾里子,把管道修整下”。(黄颖)

黔讯网 来源:新京报  责任编辑: 推送

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