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2018中国百城建筑新地标研究报告

近年来,我国经济持续稳中向好发展,经济发展逐渐步入“新常态”。随着城市规划不断落地,城市面貌焕然一新,城市发展受到社会各界越来越多的关注。

近年来,我国经济持续稳中向好发展,经济发展逐渐步入“新常态”。随着城市规划不断落地,城市面貌焕然一新,城市发展受到社会各界越来越多的关注。伴随着城市形态的不断变化,地标建筑也在持续进行着演变,一座座建筑新地标逐渐展现在人们的视野,它们见证着城市的崛起与兴衰。地标建筑作为展示城市形象的名片,在一定程度上成为城市对外展现综合实力的标志。地标建筑不仅在外观上有着气度非凡的造型,其在人群集聚、产业促进等方面也展现出无穷魅力,持续引领城市产业转型升级,推动城市价值向更高层面发展。

随着我国房地产市场发展“新时代”的到来,受不同城市、不同业态、不同项目因地理位置、调控政策、城市发展规划以及资源禀赋各异等多方面因素影响,市场表现分化明显。在此过程中,人们对地标建筑的关注点,不仅仅局限于建筑高度、建筑外观等特征,地标建筑的内部服务、创新技术等要素逐渐成为人们的聚焦点。

为客观反映当前中国城市建筑的整体发展水平,凸显百城建筑新地标的视觉价值、功能特征与文化内涵,推动中国建筑向国际化、多元化、绿色化方向发展,自2004年开始,中国指数研究院、中国房地产指数系统开展“中国建筑新地标研究”,引起国内外社会各界的广泛关注,相关研究成果成为评判我国建筑整体状况与发展水平的重要依据。2018年,中国指数研究院、中国房地产指数系统在总结过去14年“中国建筑新地标”研究经验的基础上,结合中国房地产指数系统百城价格指数研究成果,进一步完善了研究方法体系,通过分析项目在“功能性”、“标识性”两个方面的表现,全面凸显百城建筑新地标的功能特征、文化内涵和收益水平,继续加大对地标建筑内部服务、创新技术等内涵因素的分析,最终形成“2018中国百城建筑新地标”研究成果。

在2018中国百城建筑新地标研究中,研究组从建筑规模、市场表现、技术创新、服务功能、显性标识、隐性标识对样本项目进行评价,将六项指标中的得分按照一定的权重值(权重来自于六项得分的“方差-协方差分析”)进行加总,最终评价得出“2018中国百城建筑新地标”。

▌区位分布:珠三角继续为新地标样本项目最集中的区域,二线城市新兴区和三四线城市中心区建筑新地标发展势头不减

受粤港澳大湾区等国家战略、城市人才政策导向以及经济发展水平等因素影响,2018中国百城建筑新地标样本中,珠三角地区继续为新地标样本项目最为集中的区域,长三角、环渤海、西南以及东北地区样本项目数量占比略有下降,中部以及西北地区新地标布局加速。2018中国百城建筑新地标样本项目依然主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区,三大区域新地标样本项目合计占比为62.6%,较2017年下降约2个百分点。从各区域占比变化情况来看,珠三角地区新地标样本项目数量连续两年超过长三角和环渤海,两年来项目数量占比均稳定在23%左右。

图:2018中国百城建筑新地标样本项目总体分布情况

从城市类别来看,二线城市新地标项目数量仍占据绝对优势。二线城市新地标样本项目占比为57.9%,较去年提升3.2个百分点;三四线城市较去年小幅下降1.2个百分点至28.5%;一线城市占比降至13.6%,较2017年下降2个百分点。

图:2018中国百城建筑新地标样本项目区域分布情况

建筑新地标样本项目分布主要集中在城市中心区,次级中心区以及城市新兴区占比均实现提升。2018中国百城建筑新地标样本项目分布在城市中心区、城市新兴区、次级中心区的占比分别为38.3%、31.3%和21.2%,城市中心区占比较2017年下降5个百分点,而次级中心区、城市新兴区占比分别提升0.3个百分点和1.7个百分点;其他区域的占比为9.2%,为近五年的最高水平,较去年提升了3个百分点。

图:2018中国百城建筑新地标样本项目区位分布情况

▌发展特征:功能业态更加丰富,服务模式持续创新

1、地标建筑规模持续下降,平均高度较去年小幅提升,业态组合更丰富

(1)百万平米以上项目占比显著下降,平均建筑规模为五年来最低

调查显示,2018年中国百城建筑新地标样本平均建筑规模为64.4万㎡,较2017年下降7.2万㎡,为五年来最低。究其主要原因,随着我国新型城镇化持续推进,土地资源日益稀缺,城市节约化开发模式下大体量的地块出让也越来越少,导致新地标建筑面积也呈现下降趋势。

图:2014-2018年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑面积及同比增速

具体来看,建筑规模在100万㎡以上的新地标建筑样本项目占比有所下降,较2017年占比下降3个百分点至13.3%。不足百万平方米的新地标建筑样本项目中,10-40万㎡的项目占比仍保持最高,占新地标样本项目总数的一半以上,达到52.8%;40-70万㎡的项目占比有所下降,较去年下降0.7个百分点至20.7%;70-100万㎡的新地标样本项目较去年下降1.7个百分点至8.5%。

图:2014-2018年中国百城建筑新地标样本项目建筑规模分布

(2)300米以上项目占比大幅增加,新地标建筑平均高度持续提升

调查显示,2018年中国百城建筑新地标样本项目平均高度为229.6米,较2017年上升17.1米。具体来看,300米以上的样本项目占比五年来最高,较去年提升8.9个百分点至25.2%;200-300米样本项目占比下降1.6个百分点至27.8%;100-200米新地标样本项目占比较去年下降4.6个百分点至35%,但占比仍居建筑新地标样本项目首位;100米以下样本项目占比下降2.7个百分点至12%。

图:2014-2018年中国百城建筑新地标样本项目建筑高度分布

(3)平均容积率略有提升,绿色生态项目稳步增长

平均容积率维持低位。调查显示,2018年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率为3.7,较2017年提升0.2,仍处近五年的较低水平,低容积率发展趋势未改。随着社会经济不断发展,人们对美好生活和舒适办公环境的追求日益强烈,低容积率、高舒适度的项目更容易受到市场青睐。调查显示,一二线城市新兴区以及三四线城市新地标样本项目相对较多,且其更注重生活的舒适度,容积率整体较低。

绿化率稳步提高。调查显示,2018年新地标样本项目平均绿化率为37.8%,较去年提升0.7个百分点,近年来绿化率呈逐渐上升趋势。随着人们对美好生活的追求越来越高,企业更加注重生活环境的改善,不少项目为提升居住品质,为项目配备小型花园、绿廊等,持续优化人居环境。

图:2018中国百城建筑新地标样本项目平均容积率和绿化率情况

(4)多业态搭配占据市场主流,建筑功能更加齐全

调查显示,2018年中国百城建筑新地标样本中,具有多业态组合功能的项目占比高达87.9%,较去年小幅提升1.8个百分点。具体来看,具备两种、三种、四种、五种及以上物业形态的项目占比分别为19.9%、40.3%、18.9%、8.8%。与去年对比来看,具备两种及三种功能的新地标样本占比均出现小幅下降,具备四种、五种及以上物业形态的新地标样本项目占比小幅提升。

图:2014-2018年建筑新地标样本项目物业形态种类占比

精装修占比回升。调查显示,2018中国百城建筑新地标样本项目的精装修占比小幅提升,较去年提升0.3个百分点至47.1%;简单装修项目小幅提升0.5个百分点至4.8%;毛坯项目小幅下降,较2017年下降0.8个百分点至48.1%,新地标样本项目装修占比继续小幅提升。这主要是因近年来各地陆续出台全装修、精装修等相关条例,在绿色化、住宅产业化的推动下,装修项目仍占市场主导地位。

图:2018中国百城建筑新地标样本项目装修情况

2、新技术广泛应用,服务模式持续创新,全面提升地标建筑品质

(1)新技术多方位应用,绿色智慧成未来地标建筑标签

从建造技术来看,地标建筑注重创新技术引进,多方位提升建筑品质。地标建筑作为对外展示城市形象的窗口,其始终坚持创新技术的应用,提升自身品级,引领建筑行业发展。从当前来看,地标建筑朝着产业化、绿色化、智慧化方向发展。国家也积极出台相关政策,为创新技术的规范应用提供政策指引。

从建筑材料来看,注重绿色节能材料选取,降低地标建筑能耗。随着国家对绿色节能建筑的大力支持并强制推广实施,绿色节能建筑将长期处于行业发展风口。

(2)建筑功能多样、管理服务智能化,引领生活新方式

建筑功能日趋完善,地标建筑内涵持续提升。调查显示,在2018中国百城建筑新地标样本项目中,功能多样的地标建筑明显增多,例如,太原新城吾悦项目由大型综合体、高端住宅以及商业街组成,计划打造成集时尚、体验、餐饮、娱乐、办公、社交等于一体的城市综合体,这将满足人们办公、生活需求,持续引领生活方式的改变,填补当地体验型消费市场空白。

管理服务智能化,服务模式持续创新。调查显示,在2018中国百城建筑新地标样本项目中,地标建筑越来越注重项目的智能化管理,如,东瓯世贸广场配备有立体停车系统,智能存取,方便人们停车;同时,项目配备的现代化楼宇对讲系统、智能办公系统为入住客群提供舒适的办公环境。

▌地标建筑趋势探索:迎合国家大政方针,城市能级提升,企业品牌持续彰显

1、国家层面:“粤港澳大湾区”、“海南自贸港”等利好政策持续释放,地标建筑区域分布将更加显著

城市群稳步推进,地标建筑区域分布更加显著。调查显示,在2018中国百城建筑新地标样本项目中,企业将粤港澳大湾区作为重点布局的区域,如肇庆新区作为肇庆未来发展的样板工程,正积极将其建设成为粤港澳大湾区创新产业重要承载地。通过地标建筑的开发,引领肇庆新区发展成为产城融合的创新性地标区域,持续享受粤港澳大湾区发展红利。

“海南自贸港”、“一带一路”等国家战略持续推进,催生区域建筑新地标。调查显示,在2018中国百城建筑新地标样本项目中,中西部地区的新地标项目持续增多,未来,“一带一路”、“海南自贸港”等战略进一步实施,国家政策利好持续释放,区域内城市经济持续优化升级,将催生更多的地标建筑涌现。

2、城市:人才政策利好释放,地标建筑持续增强人才吸引力 

图:2017年至今出台人才新政地区分布 (53城+3省)

城市人才政策频出,持续吸引人口流入。为了吸引人口流入以及人才落户,自2017年以来,全国已有53城、3省,累计出台吸引人才的政策达百余次。人才的流入也需要产业的支撑,如果没有产业,人才将无法产生价值,城市吸引力相应也会减弱。伴随着产业的转型升级,东西部城市间经济差异逐渐缩小,多数城市正处于城市快速扩张期,对人才的吸引也将更加积极,这将催生出更多的就业机会,促进产业和人才聚集。地标建筑作为一个城市经济水平的缩影,不仅能够带动产业和人口向区域聚集,还催生出稳定而较强劲的消费力,推动区域经济持续向上发展,提升区域价值。

3、企业:科技引领发展高度,多方位提升服务内涵

科技引领,打造地标建筑新高度。企业积极借助科技优势,充分利用大数据、人工智能、虚拟现实等技术,突破地标建筑本身的物理限制,将科技与建筑进行深度融合,打造“互联网+”的发展新模式。今年两会提出大力发展智能产业,拓展智能生活,建设智慧社会,运用新技术、新业态、新模式来实现传统产业的转型升级。随着创新科学技术在建筑领域的广泛运用,其不仅在项目前期帮助企业实现项目产品定位、评估和设计等方面的效率及准确率提升;同时,企业积极将互联网技术引入项目运营中,构建智慧社区、智慧物业等,将物联技术、物业服务等融入生活,打造出“人工智能+服务”社区的新生态,实现企业、物业、业主等之间互联互通。

主动服务,精准把握客户需求。近年来,越来越多的企业从被动式服务转向主动式服务,积极拓宽精品服务的内涵,扩大服务种类的外延。企业在进行业态规划时,结合当地消费习惯,保持适度的超前,主动顺应城市经济发展的需要,为城市发展服务。在调查的样本项目中,一些地标建筑积极将“体验式消费”作为商业主题,有针对性的引进多元化的业态,提升区域整体商业氛围。

▌2018中国百城建筑新地标研究成果

(1)2018中国建筑新地标

地标建筑在资源聚合以及人群的导入等方面有着不可忽视的作用,任何一座有国际视野的城市,都必将诞生一个代言城市与世界对话的平台。挺拔的高度作为其最明显的一个特征,不断注入国际最前沿的商业元素,持续引领城市形象提升。

(2)2018中国综合体新地标

综合体新地标因其建筑规模体量宏大、业态功能复合多样、商业优势突出等重要特征,在推动区域产业发展以及提升城市形象等方面均具有重要意义。 “2018中国综合体新地标”从硬件设施、管理服务、新材料与新技术的应用等方面均体现了中国前沿城市的经济发展理念以及商业运营管理水平,是成为区域经济发展的重要载体。

(3)2018中国百城建筑新地标 

随着人们对美好生活的追求,城市建筑新地标也在持续完善自身品质,不断满足人们需求,打造出各具特色的城市地标建筑。“2018中国百城建筑新地标”从规模形象、技术创新、节能环保、社会经济影响等方面展现了当前城市建筑的整体发展水平,持续引领城市经济与文化发展。

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结 语

随着我国经济持续稳中向好发展,经济发展也逐渐步入“新常态”,人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾将更加凸显,这对建筑功能以及服务提出了更高的要求,持续推动其在规划设计、服务功能、硬件技术等方面不断提升与完善。

新地标建筑作为城市与外界交流的窗口,其不断将新技术、新方法应用其中,不断提升地标建筑品质,持续引领生活新方式。未来,随着人们消费水平的不断提高,消费需要也在不断变化,地标建筑将更加注重生活方式的营造以及整体区域环境的协调。

来源:中国指数研究院

搜狐焦点编辑:黎康

 来源:搜狐焦点贵阳站  编辑:滚动新闻编辑组

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